La primera licitación de fondos del FGS busca destrabar el fondeo bancario y ampliar los préstamos para primera vivienda. Cómo puede impactar en las escrituras y las tasas
La primera licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) abre una nueva etapa para el mercado de créditos hipotecarios. Los bancos compiten por $200.000 millones que deberán destinar a préstamos para primera vivienda, dentro de un programa que contempla 10 licitaciones y un total de $2 billones.
El objetivo central es atacar uno de los principales límites que enfrentaron las entidades para sostener el crecimiento del crédito a largo plazo: el acceso a fondeo con plazos compatibles con préstamos hipotecarios de 15, 20 o 30 años. La expectativa del sector es que el mecanismo permita ampliar la cantidad de operaciones, aunque el efecto sobre el mercado inmobiliario no sería inmediato ni implicaría un salto en los precios.
Para esta primera etapa, cada banco podrá acceder hasta a $40.000 millones. Los recursos se canalizarán mediante depósitos a plazo y las entidades deberán utilizarlos para generar nuevos créditos hipotecarios para primera vivienda, con préstamos de hasta 150.000 UVA y una tasa máxima de UVA + 7,5%.
La licitación representa así un punto de partida para medir cuánto puede crecer realmente la demanda. La pregunta que aparece ahora en el mercado es qué ocurrirá una vez que los bancos reciban los fondos y comiencen a volcarlos al crédito.
Más crédito, pero con un efecto gradual
Para Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, si el programa funciona según las previsiones oficiales, el mercado podría sumar cerca de 20.000 operaciones hipotecarias adicionales en todo el país. Esa cifra permitiría compensar parte de la pérdida de créditos que se registra respecto del año pasado y, al mismo tiempo, agregaría nuevas compraventas a un mercado que ya mantiene un nivel elevado de actividad
El perfil de los potenciales beneficiarios tampoco cambiaría de manera sustancial. El especialista ubica al nuevo universo de compradores en propiedades de entre US$100.000 y US$120.000, un segmento que ya concentra parte de la demanda actual. Se trata, en buena medida, de personas jóvenes que buscan acceder por primera vez a una vivienda propia.
El programa no modifica el mecanismo de ajuste de los préstamos. El capital continuará expresado en UVA, por lo que el saldo de deuda se actualizará según la evolución de esa unidad, mientras que el banco cobrará una tasa fija adicional. La diferencia estará principalmente en el fondeo que obtengan las entidades y en las condiciones que puedan ofrecer a partir de ese dinero.
Miguel Chej Muse, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate, considera que el nuevo esquema permite resolver un cuello de botella relevante para las entidades. Más fondos disponibles significan una mayor capacidad para prestar, aunque no todo el dinero que llegue desde el FGS necesariamente se traducirá en nuevas operaciones.
Advirtió que algunos bancos ya consiguieron recursos mediante obligaciones negociables u otras fuentes. En esos casos, una parte del dinero del FGS podría reemplazar fondeo existente en lugar de generar un volumen equivalente de nuevos créditos. Por eso, el impacto sobre la cantidad de préstamos será positivo, pero no necesariamente proporcional al monto total licitado.
.
